Предчистовая отделка квартир в новостройках. Плюсы для дольщиков и застройщика.

 Анализ жилищного строительства в Самаре за последние два года говорит о том, что только 30-35% вводимого жилья сдается с той или иной степенью отделки. Если же отбросить жилье с чистовой отделкой, построенное по различным федеральным и региональным программам, то этот показатель не превысит и 25%. Для остальной, очень внушительной части новоселов, начинается самое горячее время: где взять деньги на ремонт и при этом их сэкономить, как правильно выбрать компанию для ремонта квартиры и грамотно проконтролировать ее работу? Все это хлопотно, дорого, отнимает время и нервы и далеко не всегда гарантирует нужный результат.  Можно ли хотя бы частично решить эту проблему так, чтобы основные участники долевого строительства остались довольны и почему застройщики берутся за это дело неохотно? Мы считаем можно, и решением этого вопроса могла бы стать предчистовая отделка, выполненная на этапе основного строительства, иногда ее называют предремонтная подготовка. Попробуем убедить вас в этом цифрами и примерным расчетом, основанном на прайсах 5-7 самарских компаний, имеющих необходимый опыт, персонал и оборудование для качественного выполнения отделочных работ.

По результатам мониторингового отчета СОФЖИ о ситуации на рынке жилья г. Самара по состоянию на февраль 2017 года средние показатели выглядят так:

  • площадь квартиры в новостройках — 61,95м2 (для расчета принимаем 60м2)
  • средняя цена — 52 187р.за м2 (для расчета принимаем 52 000р.)

Стоимость нашей (точнее вашей) условной двушки без отделки:52000р*60м2=3 120 000р.

                                    РАСЧЕТ по Варианту№1

Термин «предчистовая отделка» появился в строительном словаре сравнительно недавно и пришел на смену тому набору работ, который во времена СССР, да и немного позднее назывался «черновая отделка». Она включала в себя стяжку пола выполненную традиционным «мокрым» способом и штукатурку стен из цементно-песчаного или известкового раствора. Выглядело все это не очень ровно и привлекательно, и вполне оправдывало свое название. Продавать квартиры с таким уровнем отделки застройщику было не выгодно-деньги затрачены, а картинка не стала лучше. Все кардинально поменялось с приходом на строительный рынок современных механизированных технологий и оборудования (преимущественно германских) и разработкой отечественными производителями сухих строительных смесей для машинного нанесения. Сроки работ существенно сократились, а качество получаемой поверхности пола и стен достигло того необходимого уровня, результаты которого и стал обозначать термин «предчистовая отделка». Из чего она состоит, и сколько может стоить если выполнять такой предремонтный комплекс на этапе строительства дома, сейчас рассмотрим.

1.СТЯЖКА пола — как правило это полусухая цементно-песчаная стяжка с применением фиброволокна. Технология полусухой стяжки позволяет подавать раствор на высоту до 30-го этажа, что потенциально полностью охватывает самарский рынок жилья.

Средний диапазон цен на стяжку стандартной толщины 500-540р., принимаем 520

520р*60=31 200р за квартиру

Гидроизоляция пола в санузле 300р*6м2=1800. Всего затраты по полу — 33000р

За эти деньги потребитель получит качество поверхности, которое позволит в дальнейшем выполнить укладку большинства напольных покрытий без дополнительного   выравнивания полов. Если же до устройства стяжки в квартирах уложить на бетонное основание звукоизолирующую подложку, то проблема лишнего шума будет решена для всех(!) новоселов такого дома за дополнительные 105-145руб с метра площади. Согласитесь, что сделать это в масштабе всего дома занимаясь с каждым дольщиком индивидуально-практически невозможно.

2.ШТУКАТУРКА. Наиболее технологичной и оптимальной в соотношении цена-качество по праву считается механизированная штукатурка гипсовыми смесями. Используемые при этом штукатурные станции мобильны, компактны и достаточно просто переставляются с этажа на этаж бригадой из 3-4 человек.

Средний диапазон цен на гипсовую штукатурку с учетом погонажа откосов 460-495р/м2 (принимаем 480)   

480р*60*2,5=72 000р где к=2,5 -это средний переводной коэффициент пол/стены

За эти деньги конечный потребитель получит качество поверхности стен которое по СНиП определяется термином «улучшенная штукатурка» и не требует дополнительного выравнивания или шпатлевания при наклейки плотных обоев.

  1. ЭЛЕКТРИКА. По многим объектам долевого строительства не закладываются в смету и в состав работ и элктроразводка по квартирам, но ее обязательно надо будет выполнить до начала работ по штукатурке стен.

Примем среднюю цену по прайсам электромонтажных компаний — 15 000р.

4.ИТОГ. 33 000+72 000 +15 000 = 120 000р., что составляет порядка 2 000руб за метр квадратный общей площади квартиры.

Таким образом минимальный набор работ по предремонтной подготовке состоит из:                                                                      

  • электропроводки в базовом варианте с установкой 2-х тарифного счетчика и автоматов защиты, без установки розеток и выключателей;
  • гидроизоляции пола в санузлах;
  • стяжки пола выполненной механизированным способом из полусухого раствора на полиэтиленовой пленке или звукоизолирующей подложке;
  • гипсовой штукатурки стен и откосов улучшенного качества, также выполненной машинном способом.

             В данный набор включены только те виды работ, которые обязательны для любого уровня ремонта не требующего переноса перегородок (например, работы по выравниванию потолка могут оказаться полностью или частично бросовыми если в дальнейшем будет использована натяжная или подвесная конструкция).

Полная цена квартиры с предчистовой отделкой составила 3 120 000 +120 000=3 240 000р. Или 54 000р за м2. Цена поднялась на 3,8%, а что взамен?

ЗАСТРОЙЩИК.       Основной плюс для застройщиков и инвесторов — это существенное повышение покупательского спроса! Чистые полы, укрытые пленкой, ровные, светлые и гладкие стены, ожидающие продолжения чистового ремонта — несомненно дадут дополнительный приток клиентов, а наличие междуэтажной шумоизоляции придаст такому объекту еще большую привлекательность. Например, ЖК «Прилесье» построенный в г. Тольятти 2-2,5 года назад (как раз в начале кризиса) по такому принципу, имел устойчивый и повышенный спрос на квартиры.

            Второй момент — выгода для управляющей компании. Практика последних лет свидетельствует о том, что организации, занимающиеся эксплуатацией построенного жилья, создаются при непосредственном участии и под контролем застройщиков, и потому сохранность общедомового имущества и увеличение межремонтного цикла -фактор немаловажный. Стяжка и штукатурка -это самые материалоемкие из отделочных работ, и как следствие самые грязные и с большим объемом строительного мусора. Выполнение их на этапе строительства дома сокращает потенциальный ущерб МОПам, фасадам и лифтам многократно.

Вероятность того, что собственник, оплатив оштукатуренные перегородки станет их ломать и переносить   минимальна, чего нельзя сказать про новостройки без отделки.

ДОЛЬЩИК -имеет следующие преимущества и возможности:

           

  • в квартире выполнена электропроводка и сделано это специализированной организацией
  • выполнена самая грязная и трудоемкая часть ремонта;
  • сэкономлено: а) время от 2х до 4х недель,
    • б) силы, здоровье и нервы (не поддаются подсчету),
    • в) деньги, примерно 50-60тыс.рублей
  • есть возможность подобрать материалы и декоративные элементы для финишной отделки на свой вкус и учитывая собственный ресурс;
  • сделать какую-то часть последующих ремонтных работ своими руками (если хорошо умеешь), или с помощью друзей-родственников и здесь что-то сэкономить.

Кого-то ремонт «с нуля» абсолютно не пугает, а для людей далеких от строительства и оценивающих работу категориями «нравится», «вроде ничего», «не нравится» может оказаться серьезным препятствием.

ПОДРЯДЧИК -третий участник получающий выгоду при строительстве объекта в таком формате. Вариант с отделкой квартир увеличивает общий объем работ по стяжке и штукатурке на доме в 5-7 раз и дает возможность в полной мере продемонстрировать все преимущества механизированных технологий. Издержки при этом минимальные, срок выполнения работ не увеличивает общую продолжительность строительства объекта за счет рациональной организации совмещенных работ, сдача-приемка работ проводится под квалифицированным контролем генподрядчика и(или) застройщика.

 

РАСЧЕТ по Варианту№2 — квартиры строятся и передаются без какой-либо отделки

  

Для застройщика — цена продаж прежняя, спрос на квартиры тоже прежний.

Для дольщиков — цена покупки прежняя, проблемы тоже прежние, а именно:

подбор исполнителей для первого этапа ремонта и согласование цен и условий займет в среднем от 2-х до 20-ти дней, после чего начнутся работы.

Во что это обойдется?

СТЯЖКА — при полусухом механизированном способе ценник для частных клиентов начинается от 650р/м2 + доплата за слои, этажи, при разовых заказах-за доставку оборудования, утилизацию мусора и т. п., набегает под 800р, а то и больше. Вариант «подешевле» с замешиванием раствора в квартире из поднятых в мешках песка и цемента иногда заканчивается для клиента дополнительной «опцией» -наливными полами (стоят примерно, как стяжка). Достаточно задать себе один вопрос: как без бетоно-отделочной машины уплотнить стяжку и ровно ее загладить, и желание рискнуть у части клиентов пропадает.

                Разница в стоимости работ по стяжке составит: (800-520)*60=16 800р.,

                по гидроизоляции с/у (500-300)*6=1 200р., всего по полу — 18 000р

 

ШТУКАТУРКА гипсовая — с учетом откосов ценник на качественную штукатурку начинается от 580р/м2 + подъем материалов+слои+заделка штроб+снять /поставить радиаторы -добавляется еще около 100р.

Вариант «подешевле» — это без договора и гарантий, иногда без маяков и с необходимостью выполнения дополнительно шпаклевки перед наклейкой обоев.

                Разница по штукатурным работам: (680-480)*60*2,5= 30 000р.

ЭЛЕКТРИКА — здесь поле для творческого подхода весьма широкое: от клиентов в целях экономии заказывающих всего 3(!) розетки на всю квартиру до отдельных специалистов, предлагающих в двушке поставить более 50(!) автоматов защиты. Отбросив крайности, и ориентируясь на стандартную разводку оценим работу по электрике в диапазоне 20 000-30 000р., принимаем 25 000р

                Разница в стоимости работ по электрике: 25 000-15 000=10 000р.

Общая разница между вариантами №1 и №2 составит: 18 000+30 000+10 000= 58 000р.

Конечно различные акции и скидки могут уменьшить эту сумму, но в любом случае разница будет ощутимой. Еще раз оговоримся что расчет усредненный и носит приблизительный характер, но соотношения и порядок цен выдержаны в пределах погрешности 5-10%.

 

                ВЫВОДЫ. Наше мнение по этой теме: предчистовая отделка подходит для большинства объектов долевого строительства и некоторых объектов коммерческого назначения, выгодна застройщикам и инвесторам, интересна для очень широкой группы потенциальных покупателей и в ближайшие годы займет до половины всего объема многоэтажного жилищного строительства.

                Всегда готовы к диалогу и сотрудничеству!

Комментирование закрыто.

Вверх
© 2019    Копирование материалов сайта разрешено только при наличии активной ссылки   //    Войти